Luật sư bào chữa thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai bằng khởi kiện

1.Sổ đỏ có phải là tàisản không?

Sổ đỏ, Sổ hồng là loạigiấy tờ rất có giá trị vì có sổ là một trong những điều kiện để chuyển nhượng,tặng cho, được bồi thường khi thu hồi. Nếu quan trọng như vậy thì Sổ đỏ có phảilà tài sản không và khi bị mất thì xử lý thế nào?

* Sổ đỏ, Sổ hồng làcách gọi phổ biến của người dân dựa theo màu sắc của từng loại Giấy chứng nhận.Tùy theo từng thời kỳ mà “Sổ đỏ”, “Sổ hồng” có tên gọi pháp lý khác nhau như:Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyềnsử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận).

Sổ đỏ không phải làtài sản

Để giải đáp cho khẳngđịnh Sổ đỏ, Sổ hồng không phải là tài sản cần xem xét các căn cứ sau:

* Các dạng và thuộctính tài sản

Điều 105 Bộ luật Dânsự 2015 quy định:

“1. Tài sản là vật,tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bấtđộng sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tàisản hình thành trong tương lai”.

Theo đó, tài sản gồm04 dạng là: Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

Tại Điều 115 Bộ luậtnày cũng giải thích quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồmquyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và cácquyền tài sản khác.

Dù pháp luật không cóđiều khoản nào quy định hay giải thích cụ thể về thuộc tính của tài sản nhưngtừ thực tiễn giải quyết, để trở thành tài sản phải có đủ các thuộc tính sau:

- Con người có thểchiếm hữu được.

- Đáp ứng nhu cầu tinhthần hoặc vật chất cho chủ thể.

- Phải có thể trị giáđược thành tiền và là đối tượng trong trao đổi tài sản.

- Khi chúng không còntồn tại thì quyền sở hữu bị chấm dứt (đối với đất là quyền sử dụng).

* Giấy chứng nhận làchứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền

Khoản 16 Điều 3 LuậtĐất đai 2013 quy định:

“Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thưpháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Tóm lại, Giấy chứngnhận không phải là tài sản vì khi Giấy chứng nhận không tồn tại (bị cháy, hủyhoại,…) thì quyền sử dụng của người sử dụng đất không bị chấm dứt. Hay nói cáchkhác, Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người cóquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền vớiđất.

2. Cách xử lý khi Sổđỏ, Sổ hồng bị mất

* Khai báo UBND cấp xã(xã, phường, thị trấn) nơi có đất

Căn cứ khoản 1 Điều 77Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận bị mất phảikhai báo với UBND cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, trừ trườnghợp mất do thiên tai, hỏa hoạn.

Sau khi tiếp nhận khaibáo của hộ gia đình, cá nhân thì UBND cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báomất Giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp xã.

Sau 30 ngày, kể từngày niêm yết thông báo nếu không tìm được thì hộ gia đình, cá nhân bị mất Giấychứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại.

* Hồ sơ đề nghị cấplại Giấy chứng nhận

Theo khoản 2 Điều 10Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị cấp lạiGiấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.

- Giấy xác nhận củaUBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận.

- Nếu bị mất Giấychứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của UBND cấp xã về việcthiên tai, hỏa hoạn đó.

* Trình tự, thủ tụccấp lại Giấy chứng nhận

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình,cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có nhà đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tạiUBND cấp xã

- Nếu địa phương đã tổchức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tạibộ phận một cửa.

- Nếu địa phương chưatổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đấtđai cấp huyện hoặc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phươngchưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồsơ

Bước 3: Giải quyết yêucầu

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian cấp lại:Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối vớicác xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hộikhó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian trênkhông tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; thời gian tiếp nhận hồ sơ tạixã...

3. Quyền sử dụng đấtcủa cá nhân, hộ gia đình, tổ chức

Khác với cá nhân sửdụng đất và tổ chức sử dụng đất, pháp luật đã đưa ra định nghĩa cụ thể về hộgia đình sử dụng đất, theo đó, là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chungvà có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuêđất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đối với từng chủ thểsử dụng đất khác nhau với hình thức sử dụng đất khác nhau, pháp luật sẽ ghinhận quyền và nghĩa vụ tương ứng khác nhau. Cụ thể, quyền và nghĩa vụ của cánhân, gia đình sử dụng đất được ghi nhận tại Điều 179 Luật Đất đai 2013. Mục 2Chương 11 Luật Đất đai 2013 đã quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ đối với tổchức sử dụng đất.

4. Cơ chế giải quyếttranh chấp đất đai hiện nay

Thông thường, khi phát sinh tranhchấp về đất đai, Nhà nước luôn khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòagiải hoặc xử lý tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Đây là phương ántối ưu nhất, việc tự thỏa thuận không chỉ nhanh chóng giải quyết vấn đề mà còntiết kiệm thời gian, công sức của các bên. Trong trường hợp các bên tranh chấpkhông hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranhchấp để hòa giải. Đặc biệt, đối với các loại tranh chấp đất đai (tranh chấp ailà người có quyền sử dụng đất, ranh giới thửa đất,…) thì hòa giải tại Ủy bannhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện. Nếu không tiến hànhhòa giải thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểmb khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, theo đó, Tòa án sẽ trả đơnkhởi kiện. Trong trường hợp hòa giải không thành thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự cóGiấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 củaLuật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhândân giải quyết;

Tranh chấp đất đai mà đương sự khôngcó Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hìnhthức giải quyết tranh chấp đất đai – là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấptại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này hoặckhởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tốtụng dân sự.

Vì đây là tranh chấp đất đai giữa cánhân, hộ gia đình với tổ chức nên căn cứ vào điểm b khoản 3 Điều 203 Luật Đấtđai 2013, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là chủ thể có thẩm quyền giải quyếttrong trường hợp tranh chấp đất không mà đương sự không có Giấy chứng nhận haygiấy tờ và lựa chọn giải quyết tại Ủy ban. Trong trường hợp không đồng ý vớiquyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môitrường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tốtụng hành chính. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ra quyết định giảiquyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phảiđược các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấphành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

5. Trình tự, thủ tục giải quyết tranhchấp bằng hình thức khởi kiện

Đối với tranh chấp đất đai mà đươngsự có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100hoặc tranh chấp không có Giấy chứng nhận/giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đấtđai mà lựa chọn phương thức khởi kiện thì thủ tục khởi kiện được tiến hành nhưsau:

Vì tranh chấp đất đai giữa cá nhân,hộ gia đình với tổ chức là tranh chấp dân sự nên cơ quan có thẩm quyền giảiquyết là Tòa án theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Ngoài ra, Tòaán cấp huyện nơi nhà đất tọa lạc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.

Sau khi xác định Tòa án có thẩmquyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án

Đơn khởi kiện (phải đáp ứng các điềukiện tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự);

Bản sao các giấy tờ chứng minh nhânthân người khởi kiện;

Các tài liệu, chứng cứ khác hiện cóđể chứng minh yêu cầu khởi kiện

Tòa án có trách nhiệm cấp ngay ngườikhởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xétđơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩmphán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời,nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phảithông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tụcnộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báocủa Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạmứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩmphán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự phápluật.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụGiết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tíchcực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sưchúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net.vn

http://www.luatsuthanhpho.com